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關于《常州市住宅物業(yè)保修金管理暫行辦法》公開征求意見的結(jié)果反饋

為進一步增加制定規(guī)范性文件的透明度，提高辦文質(zhì)量，現(xiàn)將《常州市住宅物業(yè)保修金管理暫行辦法》（征求意見稿）全文在網(wǎng)上公布，廣泛征求意見，以便進一步研究、修改。您可在2019年5月15日之前將自己的意見或建議以書面或郵件方式提交。感謝支持！

通信地址：常州市住房和城鄉(xiāng)建設局物業(yè)管理處 

郵編：213022         聯(lián)系人：蔣 賢

電話：85682872     傳真：85682100

電子郵箱：4387546@qq.com

常州市住房和城鄉(xiāng)建設局

2019年5月7日

《常州市住宅物業(yè)保修金管理暫行辦法》

（征求意見稿）

第一章 總則

第一條（目的和依據(jù)）  為了加強物業(yè)保修金管理，維護業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)在保修期內(nèi)的正常使用和維修，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、國務院《建設工程質(zhì)量管理條例》和《常州市住宅物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條（適用范圍）  本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅項目物業(yè)保修金的交存、使用、退還和監(jiān)督管理。

第三條（定義）  本辦法所稱物業(yè)保修金，是指建設單位按照規(guī)定在物業(yè)保修金交存期限內(nèi)交存，用作保障住宅共用部位、共用設施設備保修期內(nèi)維修費用的專項資金。

第四條（管理原則）  物業(yè)保修金的管理遵循“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、?？顚Ｓ?、政府監(jiān)管”的原則。

第五條（職責分工）  市住房和城鄉(xiāng)建設局是物業(yè)保修金管理的行政主管部門，負責全市物業(yè)保修金的指導和監(jiān)管工作。

市物業(yè)管理中心是新北區(qū)、天寧區(qū)和鐘樓區(qū)物業(yè)保修金管理機構(gòu)，負責物業(yè)保修金的交存、日常監(jiān)管和信息化管理系統(tǒng)建設等工作；區(qū)物業(yè)管理主管部門負責轄區(qū)內(nèi)保修金的使用審核等工作。

溧陽市、金壇區(qū)、武進區(qū)物業(yè)管理主管部門是本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)保修金管理機構(gòu)，具體負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)保修金的交存、使用審核、日常監(jiān)管和信息化管理系統(tǒng)建設等工作。

街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）協(xié)助物業(yè)管理主管部門做好物業(yè)保修金監(jiān)管工作。

第二章 交存

第六條（交存范圍和標準）  新建商品住宅、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅，由其建設單位按照建筑安裝總造價的百分之一交存物業(yè)保修金。

建設單位已投保的工程質(zhì)量保險符合國家、省地方性法規(guī)及本辦法有關規(guī)定的保修范圍、保修責任和保修期限的，經(jīng)房屋所在地物業(yè)保修金管理機構(gòu)審核同意，建設單位可免予交納保修金。

建筑安裝總造價按建筑工程施工許可證載明的合同價格（決算審計價格）為準。

第七條（交存期限）  物業(yè)保修金交存期限為五年。保修期自住宅物業(yè)完成交付使用之日起計算，分期開發(fā)建設、交付的住宅物業(yè)分別計算。

保修期內(nèi)出現(xiàn)的物業(yè)質(zhì)量問題，保修金交存期限內(nèi)未修復的，物業(yè)保修金交存期限延長至修復完成。

第八條（賬戶開立）  物業(yè)保修金管理機構(gòu)應當委托所在地商業(yè)銀行作為本轄市（區(qū)）內(nèi)物業(yè)保修金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立物業(yè)保修金專戶。

第九條（賬戶管理）  開立物業(yè)保修金專戶，應當按照交存單位設賬，按開發(fā)項目設分賬。交存期限內(nèi)，交存單位名稱發(fā)生變更的，應當自變更發(fā)生之日起三十日內(nèi)，持工商登記等有關證明材料向房屋所在地的物業(yè)保修金管理機構(gòu)辦理存儲戶名變更手續(xù)。物業(yè)保修金管理機構(gòu)應當在確認變更后三個工作日內(nèi)，通知專戶管理銀行予以相應變更。

第十條（交存程序）  建設單位應當在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，向房屋所在地的物業(yè)保修金管理機構(gòu)提出申請，將物業(yè)保修金一次性足額交存于物業(yè)保修金專戶，取得繳款憑證。

在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，建設單位應當向房屋登記機構(gòu)提供已經(jīng)足額交存物業(yè)保修金的繳款憑證或其他有效憑證。

第十一條（保修金的補足）  交存期限內(nèi)，物業(yè)保修金不足的，建設單位應當及時補交。物業(yè)保修金賬面余額不足初始交存額的二分之一時，保修金管理機構(gòu)應當書面通知建設單位補交。建設單位應當在收到通知后十個工作日內(nèi)，將補交資金存入物業(yè)保修金專用賬戶。

第三章 使用

第十二條（保修責任、保修期限） 建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任，并組織維修。建設單位委托物業(yè)服務企業(yè)保修的，應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托合同，明確雙方的權(quán)利、責任和義務。

正常使用條件下，住宅物業(yè)保修期限為：

（一）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為５年；

（二）供熱與供冷系統(tǒng)，為２個采暖期、供冷期；

（三）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為２年；

（四）其他項目的保修期限按照

合同約定，約定未明確的按5年計算。

第十三條（業(yè)主使用不當責任）  業(yè)主有下列不當行為之一或因不當行為衍生引發(fā)的質(zhì)量問題，應當由業(yè)主依法承擔維修責任：

（一）擅自改動房屋結(jié)構(gòu)、設備位置或者擅自在屋面上搭建建筑物、構(gòu)筑物以及明顯增加荷載的造成結(jié)構(gòu)損傷、構(gòu)件變形或開裂的；

（二）在外墻上鑿洞、安裝防護欄(防盜罩)造成墻體滲水的，或改變原墻面結(jié)構(gòu)或封閉陽臺造成墻體雨水滲漏的；

（三）擅自改變屋頂、露臺、衛(wèi)生間、廚房間等防水層造成屋頂和樓頂漏水的；

（四）因其他使用不當或者不當裝修造成物業(yè)損壞的。

第十四條（保修費用支出）  物業(yè)保修金在物業(yè)保修期內(nèi)，一般不得動用，日常發(fā)生的保修費用應由建設單位另行支出。

第十五條（督促程序）  物業(yè)保修期內(nèi)，建設單位接到報修的業(yè)主、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)居（村）民委員會提交的書面維修申請報告后，三個工作日內(nèi)未派人到現(xiàn)場核查情況，或現(xiàn)場核查情況屬實的，但三個工作日內(nèi)未啟動維修等拒不履行保修責任的，報修人可以向建設工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)申請進行督促，并提供保修期限證明等材料；建設工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)應當收到申請之日起五個工作日內(nèi)，對屬于建設單位保修責任的，督促建設單位限期履行保修義務。

報修人、建設單位對保修范圍、保修責任有異議的，報修人可請專業(yè)機構(gòu)進行鑒定。

第十六條（保修金使用程序）  經(jīng)書面通知督促，建設單位十五日內(nèi)仍未組織維修的；或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）、物業(yè)服務企業(yè)、社區(qū)居（村）民委員會可以作為物業(yè)保修金使用申請人，按以下程序申請使用物業(yè)保修金。

（一）申請人持《物業(yè)保修金使用申請表》、《維修工程實施方案》、工程預算書、經(jīng)建設工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)或?qū)I(yè)機構(gòu)鑒定認定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問題的文件等材料向轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門申請使用物業(yè)保修金。

（二）轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應當在受理申請后五個工作日內(nèi)，對符合條件的，出具《物業(yè)保修金準予使用通知書》，并發(fā)出《物業(yè)保修金使用通知書》告知建設單位。

（三）申請人取得《物業(yè)保修金準予使用通知書》后，按照申報的《維修工程實施方案》組織維修?？⒐を炇蘸细窈凸こ虒徲嫼?，申請人持施工合同、工程驗收報告、審計報告等有關材料向轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門申請劃轉(zhuǎn)物業(yè)保修金。

（四）符合物業(yè)保修金劃轉(zhuǎn)條件的，轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門應當將物業(yè)保修金劃轉(zhuǎn)事項及審計報告等有關材料向建設單位發(fā)出通知,并在小區(qū)進行公示（公示時間為七日）。

建設單位收到通知等材料后七日內(nèi)，向轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門書面回復《物業(yè)保修金支付確認單》。

（五）公示期滿無異議或異議不成立或建設單位未在七日內(nèi)內(nèi)書面回復確認單的，轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門出具《物業(yè)保修金劃轉(zhuǎn)通知書》，將可列支保修金劃轉(zhuǎn)至維修單位和相關專業(yè)單位。

第十七條（審計招標及監(jiān)理）  申請使用物業(yè)保修金的項目，應當由工程造價咨詢機構(gòu)進行審計。

申請使用金額5萬元（含5萬元）以上的項目，申請人應當通過招投標等公開競爭方式擇優(yōu)選擇維修單位。通過招投標等公開競爭方式選擇維修單位的，申請人申請劃轉(zhuǎn)物業(yè)保修金時應提供招投標材料或書面說明材料。

單個項目申請使用維修資金金額20萬元（含20萬元）以上的，申請人應委托具有相應資質(zhì)的工程監(jiān)理單位對工程實施監(jiān)理。需監(jiān)理項目，申請人申請劃轉(zhuǎn)保修金時應提供監(jiān)理合同、監(jiān)理工作總結(jié)等資料。

第十八條（可列支的費用）  下列費用按照國家、省、市規(guī)定的收費標準執(zhí)行，可從保修金中列支。

（一）工程造價咨詢費用；

（二）工程監(jiān)理費用；

（三）工程招標代理費用；

（四）其他可從保修中列支的費用。

第十九條（保修金的結(jié)息和退還）  已履行保修義務的建設單位，物業(yè)保修期結(jié)束前三個月內(nèi)，可向保修金管理機構(gòu)申請退還保修金。物業(yè)保修金管理機構(gòu)收到申請后，應當將擬退還的物業(yè)保修金事項在物業(yè)管理區(qū)域公示十日，無異議或異議不成立的，保修金管理機構(gòu)應當將物業(yè)保修金余額退還建設單位。

物業(yè)保修金自存入銀行專戶之日起計息，當年交存的按照銀行活期利率結(jié)息；上年結(jié)轉(zhuǎn)的，按銀行一年期定期存款利率結(jié)息。

第四章 監(jiān)督管理

第二十條（保修金保值增值方式）  物業(yè)保修金管理機構(gòu)在物業(yè)保證保修金正常支付和安全的前提下，可用于購買一級市場國債或者轉(zhuǎn)為銀行定期存款，實現(xiàn)增值保值，不得挪作他用。

第二十一條（管理費用的列支）  物業(yè)保修金管理費用納入部門預算管理，在物業(yè)保修金的增值收益中列支，并與物業(yè)保修金分賬核算。

第二十二條（保修金的查詢對賬）  物業(yè)保修金管理機構(gòu)應當每年至少一次向建設單位發(fā)送物業(yè)保修金對賬單。建設單位可以隨時查詢本單位資金賬戶的使用、結(jié)余情況。建設單位對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求復核。接到復核申請后，物業(yè)保修金管理機構(gòu)應當予以復核，并于七個工作日內(nèi)將復核結(jié)果書面告知建設單位。

第二十三條（保修金的統(tǒng)計報表與檢查）  本市建立物業(yè)保修金統(tǒng)計報表管理機制。物業(yè)保修金管理機構(gòu)應當定期向市住房和城鄉(xiāng)建設局報送當?shù)匚飿I(yè)保修金交存和使用情況統(tǒng)計報表。市住房和城鄉(xiāng)建設局應當每年組織對全市物業(yè)保修金管理情況進行檢查。

第二十四條（保修金的財務核算與審計監(jiān)督）  物業(yè)保修金的財務管理和會計核算應當執(zhí)行《會計法》的有關規(guī)定，物業(yè)保修金的使用和管理應當接受審計部門的審計監(jiān)督。

第五章 法律責任

第二十五條（對拒不履行保修責任的處理）  建設單位應當依法承擔物業(yè)保修責任。建設單位拒不履行保修責任的，市物業(yè)管理主管部門應當依法給予相應處理，并可將其不良行為記入企業(yè)誠信檔案。

第二十六條（行政處罰）  建設單位違反本辦法，未按照要求交存或者補足物業(yè)保修金的，由轄市（區(qū)）物業(yè)管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處二十萬元以上三十萬元以下的罰款。

第二十七條（對建設單位歇業(yè)破產(chǎn)時的處理）  建設單位歇業(yè)、破產(chǎn)時，其欠繳的物業(yè)保修金本息或者應當支付的物業(yè)維修費用，納入企業(yè)財產(chǎn)清算程序，優(yōu)先清償。

第六章 附則

第二十八條（施行日期）  本辦法自2019年7月1日以后簽訂國有建設用地使用權(quán)出讓合同的住宅項目開始施行。

本辦法施行以前未交納物業(yè)保修金的住宅物業(yè)項目，保修期內(nèi)的保修責任按照“誰投資、誰負責保修”原則落實。

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